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投资从城市视角把握产品命脉,打造穿越周期的产品力

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发布日期:2023.03.13 11:11:29

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2022年整体市场下行、广州二手房交易量持续走低背景下,广州新城的广粤尊府于11月成交了一套280㎡的房源,单价高达30万/㎡,刺破广州别墅外住宅单价天花板,且是2012年开盘均价的3-4倍。纵观项目核心优势,户型被放置规划逻辑的底层,而内外景观资源利用最大化、架空立体景观、完善的配套等更宏观的要素,则成为其穿越周期的重要推动力。


在房地产市场持续下行背景下,产品成为核心竞争力打造的重要抓手。回归产品、回归常识成为行业共识。通常产品的打造逻辑是从土地出发,匹配客户,再链接产品;而投资以独特的产品视角,围绕土地,优先从土地基因、城市脉络及文化价值等视角去赋能产品,让客户拥有土地归属感,同时用产品引领客户生活,打造真正穿越周期的项目,并担负共建城市的责任。



注重土地基因

产品与城市有机共生

1.跳脱产品细节,升维城市视角构筑规划底层逻辑


通常,户型、收纳、健康、功能等产品细节直接关系到业主居住的切实体验,是品质居住时代人们愈来愈重视的方面,也是产品力时代开发商关注的焦点。而放眼更长远周期,这些产品微观视角的东西或许会快速随时代更迭;而基于土地基因、城市脉络、通过产品有机嵌接城市等更宏观的产品逻辑,或许更能跨越周期。这也正是投资切入产品的一个创新视角。


以成都·新城CAZ(Central Activity Zone)项目为例,该项目为商务办公、现代金融、品质休闲、高端消费、特色文创、星级酒店等于一体的大型城市中央活力区。基于其优质的自然景观资源,投资秉持整体优先、生态优先的设计准则,以“绿芯、蓝脉、活力环”将河流、公园和商办用地串联起来,用网状步行体系连接各楼体,同时延伸至其他地块产生联动效应,形成“一横两纵三大主轴”的格局,并以立体空线花园打造多元、开放的城市活力空间。

成都·新城CAZ规划及整体效果


再如广州·天郦项目,是广州核心城区金融城的居住配套,从地段整体性角度出发,联动旁边紧邻的合生汇商业综合体,打造多维立体交通,便捷业主多种交通方式出行;部分商业配套以广府特色的骑楼的方式与周边商业、城市界面相融;业主的主要休闲空间设置于商业之上架空层的空中花园,交通的立体化、功能的复合化、立面的公建化,形成一个立体城市的缩影。

广州·天郦和合生汇项目规划及效果


2.注入文化底蕴,风貌历久弥新


文化底蕴是土地基因的又一重要载体,投资在挖掘土地基因的过程中,注重其原有的文化脉络,尊重地方特色,并通过建筑形式传承文化,以此承载地域客群的价值输出。例如成都的川剧文化,潜移默化渗透在成都居民的衣食住行之中,投资以此将川剧舞台还原于当地的商业街区中,寻找文化认同感,带给民众刻在骨子里的亲切感。

投资在成都·新城商业街区还原川剧舞台


历史文化或许并不长存,却可能一直驻留在人们心底。同时,蕴含文化基底的东西往往更深入人心,且历久弥新。投资深入城市文化底蕴,用建筑形态重现当地民众的文化记忆。例如成都·新城CAZ项目中,以大型下沉的广场围绕、以生态化的景观构筑物方式重现了2005年成都花博会的地标建筑“花博塔”,凝聚文化向心力。

2005年临时地标“花博塔”

成都·新城CAZ“花博塔”重现



结合地域特色去同质化


随着房地产行业产品竞争的不断内卷,产品同质化现象也日趋凸显。近二三十年来,投资的建筑立面表达历经了由偏欧式到多元风格的演变与尝试,在改变中逐步搭建产品体系,不变的是一直秉持“去同质化”的设计理念,打造具有“印记”的产品。


一是同系列产品异地化因地制宜。投资强调建筑要承载土地基因,要与地域环境相融合,即使是同系列产品,也将结合当地风貌做一些元素的调整。例如同为悦系产品,广州·壹城禧悦花园考虑到周边将开发大量康养项目,赋予中正的T2格局加以兼配重色的暖色色系,更给人庄重感;而南京·四季悦城基于远郊新城的区位,整体外立面更具有现代感,同时又与南京相对方正的城市格局相融合。

广州·壹城禧悦花园建筑立面实景图


二是同一项目不同期区的颜值演化。例如广州·铂世湾项目,一期建筑立面以简约的线条贯穿,色彩深浅穿插,略显欧式缩影。二期建筑立面利用色彩、材料打造层次感,更趋向于简约大气。三期则引入了一些游艇风等意向性的感觉,流线型的线条将底部三个楼体融为一体,整体化中又不失自由浪漫。这三期的立面变化不仅是单纯颜值上的演化,实际上是客户产品需求升级的外在物化表现。

广州·铂世湾一、二、三期立面实景图(左至右)


三是属地化风貌的体现。投资利用属地化风貌差异,以个性和特色打造一盘一面。例如上海·安康苑项目,位于上海市静安区不夜城板块,区域内保留着100多栋上海传统石库门建筑,是上海传统文化和记忆的重要留存地。投资在设计过程中深入材料、肌理、元素中找寻关系,采用海派新中式风格,大量红色元素与底部石库门风格建筑相融;同时立面采用三段式设计,以铝板为主要材料,低区以石材作为点缀线条,高区部分则更加突出新中式的运用,使得整体超高层建筑与周边不显突兀,且相得益彰。

上海安康苑建筑立面效果示意图


广州海御项目基于紧邻海岸的特点,打造典型的度假风。采用参数化手法,通过环绕式的大阳台生成立面的海御项目则采用自由曲线,将风格与海岸融为一体。同时在配套建筑、社区景观、园林等部分也均融入海岸的“弧线”元素,将土地基因发挥极致。

广州·海御建筑立面效果图



以社区引领生活


提升社区设施粘性,还原自然,营造精神空间

社区是住宅产品的一部分,亦是住宅产品的延伸,承载业主闲暇时间的活动空间,乃至精神空间。投资从三个维度切入,营造更具粘性的社区空间。


一是儿童设施,探索儿童设施的多样性、可玩性,激发孩子的探索欲。同时让孩子进入不同社区有不同的惊喜。


二是还原自然,以植物的多样性让人感受四季,营造氛围感。纯粹大草坪、林下空间为业主提供宜人的休闲场所,获得与自然“亲密接触”的机会,在城市壁垒中享有“出则繁华,入得宁静”的体验。



三是承载客户的精神感知。好的产品可以与客户对话,好的社区也一样,通过用心的设计链接业主内心,为业主带去精神共鸣。广州·天郦社区以极具雕塑感的异形入户大门、大面石材转接关系打造一个入境,以入户后围绕大树的水庭与门口的水声形成相呼应的过渡,让业主踏入社区即享安宁。同时在有限的土地上,通过立体景观及架空层的打造,营造不同的氛围空间,实现“居于繁华、纵享宁静”的从容生活。

广州·天郦社区空间效果图


打造康养产品先营造康养生态体系


康养是生活的延伸,也是社区增值服务的延伸。随着人口老龄化的加速,以及后疫情时代的到来,高品质健康生活愈来愈成为人们的诉求,康养产业也愈发得到政府支持,受到市场广泛关注。


在康养产品的打造逻辑方面,投资沿用了产品的宏观视角,从整体出发,先理顺升生态环境与城市基建的脉络关系,再赋能产品。例如广州从化的国际生命健康城项目,投资基于其坐拥流溪河的自然资源优势,改造了岸边树丛杂生的环境,打造沿溪10公里湿地公园,让环境真正“亲”人;同时,重新规划整个区域的五横四纵路网,包括内外环的路网,打造快慢兼顾的健康出行交通;在理顺了生态及交通体系的基础上,导入康养产业的硬件配套,规划包括三甲医院、康复医院、8号仓奥特莱斯、和禾农场、科研楼、康复学院等,构筑逻辑清晰、体系化、满足不同阶层需求的康养集群。


国际生命健康城沿溪五横四纵交通结构和出行交通体系


国际生命健康城湿地公园


国际生命健康城高端养老公寓和三甲医院



国际生命健康城康养公寓和康复医院


国际生命健康城奥特莱斯及和禾农场



总结


总体而言,投资采用自上而下的产品思路,先理清整体、宏观脉络,再导入产品,让产品与土地更适配。“造房先造城”,投资将产品看作“生命体”,与“土壤”有机共生,不拘泥于单纯的产品复制逻辑,敢于挑战自我,主动担负城市建设的责任与使命。让产品与城市合著,深化产品内核,从而拓展更广的产品外延。